ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ
САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ.
/четвертая редакция/

ПРИМЕЧАНИЕ.
Все примеры, приведенные в с статье, могут иметь отклонения от общих требований закона, обусловленные локальными нормативными актами органов местной власти. Юридическая проверка таких актов не проводилась. Все примеры публикуются в качестве образца. Автор статьи не несет ответственности за их применение в оригинальном виде.

     Данная статья рассматривает приватизацию земель садоводческих объединений граждан, предусмотренных Федеральным законом от 15.04.1998г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - ФЗ 66-ФЗ).
     
     Работа разбита на три части:
     Часть первая. История вопроса и необходимость приватизации земель СТ (СНТ) до 01.01.2008г.
     Часть вторая. Процедура приватизации.
                 Шаг 1. Общее собрание садоводов.
                 Шаг 2. Сбор документов
                 Шаг 3. Кадастровый учет земельных садоводческих участков.
                 Шаг 3а. Межевое дело.
                 Шаг 3б. Кадастровое дело.
                 Шаг 4. Акт о предоставлении садоводческих участков в собственность граждан.
                 Шаг 5. Регистрация права собственности.
     Часть третья. «Подводные камни» приватизации.

Часть I. Приватизация и 01.01.2008 года.

     Поскольку единственной темой для разговора является эта дата – 01.01.2008 года (прекращение права бессрочного пользования), для начала определимся, как связана приватизация земель для садоводства и начало будущего года.
     
     Срок 01.01.2008 года распространяется только на юридические лица, имеющие землю на праве бессрочного пользования. До указанного срока они обязаны срочно переоформить землю в собственность или в аренду по своему усмотрению.
     Какое отношение имеет это к садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ)? Прямое.
     Обратимся к истории:
     
     Декрет о земле (октябрь 1917 года) отменил частную собственность на землю "навсегда" и установил право пользования землей. Главный принцип - "землепользование должно быть уравнительным".
     
     В 1918 году Декретом ВЦИК "О социализации земли" в числе задач Советской власти было заявлено:
     1) развитие садоводства и огородничества;
     2) "развитие коллективного хозяйства в земледелии";
     Главное: было заявлено преимущество общей обработки земли перед единоличной.
     Уже тогда в документах фигурируют сельско-хозяйственные товарищества, эти прототипы нынешних СНТ.
     
     В 1919 году Советская власть уточнила - не всякая общественная обработка земли является приоритетной, а именно товарищеская (ВЦИК от 14.02.1919г. "Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию").
     И сразу появился главный принцип некоммерческой организации - доходы, получаемые от деятельности, не распределяются среди товарищей, а расходуются "исключительно на улучшение и расширение хозяйства".
     Определяются основные принципы Товарищества (приведено в в современной терминологии):
     - земли общего и индивидуального пользования;
     - права на имущество общего пользования;
     - органы управления товариществом;
     - санкции к "нерадивым" членам товарищества.
     Приведенное постановление ВЦИК 1919 года очень подробно регламентирует порядок землеустройства и составления реестров земель и землепользователей.
     Земля в России никогда не была ничьей - за правами строго следили и фиксировали любой вид права и его переход.
     Ничейных земель не существует и никогда не существовало.
     
     Очень интересны садоводческие сельско-хозяйственные общества, просуществовавшие всего несколько месяцев в 1923 году - они не были обязательно связаны с правом на земельные участки – членом общества могло стать любое лицо, как физическое, так и юридическое, интересующееся садоводством, признающее Устав и платящее членские взносы. По этой же причине не существует понятия целевой взнос, возможны только членские или вступительные взносы. Эти объединения не получили развития из-за принятия Земельного кодекса Р.С.Ф.С.Р. 1923 года, установившего право бессрочного пользования на землю было установлено:

     Там же, в главе 4 ЗК Р.С.Ф.С.Р., определена главная суть Земельного товарищества (Земельные общества с товарищеским порядком землепользования) - Товарищество предназначено для совместного труда и пользования членами имуществом Товарищества.
     Земельное товарищество - специально созданное Советской властью объединение лиц для предворения в жизнь одной из идей социалистического коллективизма - уравнительно принципа совместного труда и уничтожения индивидуального землепользования.
     Товарищество как организационно-правовая форма теоретически не предназначено для регулирования отношений частных собственников.
     
     Постановление Совмина СССР от 24.02.1949 № 807 "О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих" установило право граждан на отвод участков в индивидуальное пользование на неограниченный срок:

     Таким образом видим, что в бессрочное пользование граждан закреплялись только индивидуальные участки, земли же общего пользования, определяемые как разница между площадью всего отводимого предприятию участка и суммой площадей индивидуальных участков, закреплялись за предприятием. Правоустанавливающие документы выдавались предприятию на участок под коллективный сад на праве бессрочного пользования и каждому садоводу – на индивидуальный участок на праве бессрочного пользования.
     Популярность садоводческих участков носила ажиотажный характер - живы были еще люди, которые помнили чувство частной собственности на землю.
     В 1955 году государство, не довольное "индивидуализмом садоводов", предложило гражданам новую форму объединения - садоводческое товарищество. В 1956 году был разработан и принят Типовой Устав Садоводческого товарищества рабочих и служащих. Граждане вправе выбирать - индивидуальное садоводство или садоводческое товарищество.
     В документах 1956 года следует выделить главный момент:
     Вступительные, целевые и членские взносы членов товарищества различаются с самого начала существования садоводческих товариществ.
     Целевые взносы имеют особый статус – они расходуются на создание имущества общего пользования определенного рода (недвижимости в современной терминологии) и подлежат возврату при выбытии гражданина из членов товарищества. Расходная смета на "недвижимость" (само понятие недвижимого имущества, отмененное в 1924 году, было восстановлено только в 1991 году с принятием "Основ гражданского законодательства...") утверждается отдельно. Все объекты недвижимости всегда создавались на целевые взносы граждан.
     Однако все взносы являются средствами юридического лица. Отличия только в целевом расходовании средств, соответственно, садоводческое товарищество обязано вести раздельный учет по разным видам средств. Хранение средств товарищества в наличном виде запрещено.
     Размеры вступительных, целевых и членских взносов устанавливаются Общим собранием (конференцией) садоводов.
     
     В конце 1960 года было запрещено выделение участков под индивидуальное строительство дач, что усилило интерес к садоводческим участкам. Следует отметить, что дачные участки "породнились" с садоводческими только в 1998 году с принятием ФЗ 66-ФЗ. До этого времени дачи относились к поселениям.
     Для укрепления социалистической дисциплины в 1966 году правила пользования землей были ужесточены - садоводческое товарищество стало единственной формой реализации прав на получение земельных садоводческих наделов. Устав садоводческого товарищества 1966 года существенно ограничил права граждан на землю, так как содержит самую крупную юридическую ошибку, не исправленную до настоящего времени:
     1. Садоводческое объединение уже не приравнено к правам юридического лица, а является юридическим лицом. Однако оно не является «настоящим» юридическим лицом в современном понимании – при наличии приходно-расходной сметы оно действует под жестким контролем предприятия, «при котором организовано садоводческое товарищество» и его профсоюзного комитета. То есть не имеет право на самостоятельное хозяйствование. И главное, садоводческое товарищество не является официальным (титульным) землепользователем как юридическое лицо. Право бессрочного пользования на землю закрепляется за предприятием, при котором организуется садоводческое товарищество. Право бессрочного пользования на отдельные участки внутри садоводческого товарищества гражданам не предоставляется. Таким образом нарушена юридическая связь между законным и фактическим землепользователями. Данный порядок с нарушенной логикой был без изменений включен в Земельный Кодекс 1970 года (ст.76-77). После вступления в силу Гражданского кодекса 01.01.1995 года эта чудовищная ошибка повлекла катастрофические последствия не только для СНТ, но и для всех некоммерческих товариществ. В настоящее время все некоммерческие товарищества являются не законными образованиями с точки зрения гражданского законодательства (ст.48 ГК РФ).
     2. Членам садоводческого товарищества Правление садоводческого товарищества в соответствии с решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации выделяются земельные участки. Пользование участком зависит от факта членства в садоводческом товариществе. Обжалование исключения из членов Товарищества в судебном порядке не возможно.
     3. Возведение изгородей между участками не допускается.
     4. Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения единого проекта его организации и застройки.
     
     В 1984 году Совмин СССР, озабоченный массовым строительством дач на садоводческих участках и «извращением сути коллективного садоводства», еще раз ужесточает порядок пользования садоводческими участками принятием постановления Совмина СССР от 29.12.1984 № 1286 "Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества". Главное - летние садовые домики не предназначаются для постоянного проживания и не включаются в жилищный фонд.
     
     В 1985 году Совмин уже РСФСР подтвердил положения Постановления № 1286 и обязал соответствующие организации разработать и представить на утверждение типовой устав садоводческого товарищества.
     В исполнение указанного Постановления ужесточается ответственность за нарушения правил коллективного садоводства:
     Указ Президиума ВС РСФСР от 20.02.1985 "Об ответственности за нарушение правил строительства летних садовых домиков, а также организации и ведения коллективного садоводства".
     
     Постановление Совмина РСФСР от 11.11.1985 № 517 "Об утверждении типового устава садоводческого товарищества" закрепило нововведения – принимается третий типовой устав садоводческого товарищества.
     
     Постановление Совмина РСФСР от 11.11.1985 № 517 более чем примечательный документ, так как содержит очень важную информацию. Самые важные моменты:
     1. Устав носит признаки не учредительного документа юридического лица, а нормативного акта. Положения «устава» носят обязательный характер, а не рекомендательный.
     2. Садоводческое товарищество по-прежнему всего лишь довесок, обременение предприятия, которому был выделен земельный участок для коллективного садоводства и, соответственно, прав на землю вообще не имеет, равно как и права на самостоятельное хозяйствование. Фиксированные границы отдельных участков условны и обозначаются условными знаками типа «эстетической» изгороди.
     3. Членам садоводческого товарищества совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации выделяются земельные участки. Пользование участком зависит от факта членства в садоводческом товариществе. Список причин, по которым гражданин может быть исключен из членов товарищества с соответствующим лишением прав на выделенный участок, огромен и фактически не ограничен из-за последней формулировки:
     «выявления обстоятельств, исключающих возможность быть членом данного садоводческого товарищества».
     Судебное оспаривание исключения из членов садоводческого товарищества не подразумевается. ;
     4. Признается возможность возведения недвижимого строения на участках, хотя само слово «недвижимость» не звучит (до 1991 года еще более 5 лет) и продолжает действовать запрет на признание садовых домов жилищем. Такое противоречие создается предоставлением права на строительство отапливаемого твердым топливом строения. Отопительный прибор (печь) является неотъемлемой частью строения и может иметь фундамент, создавая неразрывную связь строения с землей (признак недвижимого имущества). Наиболее бдительные Комиссии по вводу садовых домиков по эксплуатацию позволяют устанавливать только переносные печки, не имеющие фундамента.
     
     Постановление Совмина РСФСР от 23.10.1987 № 409 "О дополнительных мерах по развитию личных подсобных хозяйств граждан, коллективного садоводства и огородничества" не существенно изменило существующий порядок. В исполнение нормативного акта постановлением Совмина РСФСР от 31.03.1988 № 112 "Об утверждении типового устава садоводческого товарищества" была принята новая версия типового устава.
     В то время многие садоводческие товарищества, с трудом собравшие кворум для принятия нового устава, с большим недовольством восприняли необходимость его изменения.
     
     Такой порядок был отменен постановлением Совмина РСФСР от 19.04.1989г. № 126.
     Административная ответственность за нарушения правил организации коллективного садоводства действовала вплоть до 30.12.2001года.
     
     Краткое резюме. В период до 1990 года возможны два варианта правоустанавливающих документов:
     1) право бессрочного пользования предприятия и граждан (до 1966г.);
     2) право бессрочного пользования только предприятия (1966-1991гг.).
     
     Принятый в 1990 году Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе" отменил монополию государства и признал частную собственность на землю. Важнейшим положением данного закона является прекращение права пользования землей для предприятий с 01.02.1993года. Таким образом, предприятия обязаны были переоформить права на землю и (в отношении земель коллективных садов) передать земли гражданам для ведения коллективного садоводства в коллективную (совместную или долевую) собственность до февраля 1993 года. Предприятия, не передавшие землю в собственность граждан, утратили право пользования земельными участками с 01.02.1993 года. Местные органы власти обязаны были переоформить права на землю с фактическими добросовестными землепользователями с 01.02.1993 года.
     Надо отдать должное, часто передача земель в собственность граждан производилась не по отдельным предприятиям, а актами местных администраций, касающихся всей подконтрольной им территории целиком. Образец акта передачи земель садоводческих товариществ на праве собственности.
     Именно на период 1990-1993 гг. приходятся многочисленные акты местных властей о передаче земель в совместно-коллективную собственность <граждан>. Эти акты сами по себе крайне противоречивы и спорны с юридической точки зрения (cмотрите статью "Коллективно-совместная собственность - юридический казус"). Но поскольку главным в них является все-таки предоставление земель на праве собственности, то больше этого вопроса здесь касаться не будем – обладатели таких актов могут не волноваться – дата 01.01.2008 года их не каcается.
     
     С 1991 года (со вступления в силу Земельного кодекса РСФСР) земли, выделяемые садоводческим товариществам, состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности или в пожизненном наследуемом владении членов садоводческого товариществ.
     В связи с принятием Земельного кодекса 1991 года право бессрочного пользования на землю у граждан после 1991 года в результате предоставления участков не возникало, в том числе и в индивидуальном порядке (до 1998 года понятия «садоводство» и «коллективное садоводство» различаются и означают разный объем прав).
     Однако такое право могло возникнуть у граждан в результате отчуждения недвижимого имущества, расположенного на земельных участках, не находящихся в собственности. Возможность возникновения права бессрочного пользования у граждан в результате сделок был прекращена вступившим в силу Земельным кодексом РФ 2001г.
     У садоводческих товариществ право бессрочного пользования на земли общего пользования возникало вплоть до 1998 года.
     
     Сравнительный анализ трех важных событий:
     - вступление в силу в 1990 году Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе";
     - вступление в силу в 1991 году Земельного кодекса 1991 года;
     - прекращение 01 февраля 1993 года права бессрочного пользования предприятий, учреждений и т.п. (пункт 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе");
     дает очень интересный вывод - все садоводческие товарищества, возникшие до 1991 года, подлежали обязательной приватизации до 01 февраля 1993 года. Если товарищество, возникшее до 1991 года, до сих пор не приватизировано - на каком-то этапе произошло нарушение закона и прав садоводов.
     Товарищества, возникшие после 1991 года, должны приватизировать земли общего пользования до 01 января 2008 года. Заключение договора аренды на такие земли не допустимо, так как аренда земли означает потерю права на приватизацию земель раз и навсегда.
     
     После 1998 года в связи с принятием ФЗ 66-ФЗ земли выделяются садоводческим товариществам первоначально в срочное пользование с последующей передачей индивидуальных участков в собственность членов садоводческого товариществ. Право собственности граждан на земли общего пользования признаются только в случае выкупа предоставляемых земель (то есть на возмездной основе). В остальных случаях земли общего пользования передаются СНТ как юридическому лицу (ст. 14 ФЗ 66-ФЗ). Это положение подлежит отмене, как нарушающее статьи 30 и 35 Конституции в отношении прав граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Кроме того, регистрация СНТ как юридического лица согласно ст. 14 ФЗ 66-ФЗ противоречит ст. 18 ФЗ 66-ФЗ (членство не может возникать до оформления прав граждан на землю) и статье 48 Гражданского кодекса РФ (у СНТ нет всех необходимых признаков юридического лица).
     Образец акта местных властей о передаче земель в срочное пользование садоводческому товариществу.
     
     Итого в зависимости от года возникновения права и степени запущенности дел садоводческого товарищества может встретиться следующие случаи:
     1) товарищество возникло до 1991 года, не приватизировано по вине властей. Может быть акт о праве бессрочного пользования землей на товарищество (СТ) или предприятие. Приватизации не подлежит, так как в прошлом был нарушено законодательство, и это нарушение лишило садоводов прав на законное переоформление прав на землю;
     2) товарищество возникло после 1991 года. Должен быть акт о праве бессрочного пользования Товарищества на земли общего пользования (ЗОП). Земли общего пользования подлежат приватизации до 01.01.2008 года. Индивидуальные участки должны быть либо в собственности садоводов, либо в пожизненно наследуемом владении, последнее подлежит переоформлению в собственность на основании ст. 21 Земельного кодекса РФ в любое время;
     3) любой другой вариант, однозначно свидетельствующий, что когда-то в прошлом был нарушено законодательство.
     
     В заключение исторического экскурса следует отметить крайне важный для приватизации факт:
     Согласно современному законодательству, территория комплексной застройки (в том числе совокупная территория, охватывающая земельные участка и земли общего пользования членов конкретного садоводческого некоммерческого товарищества) может осваиваться только после утверждения генерального плана застройки.
     Аналогичные требования существовали и ранее, когда еще само понятие "градостроительная деятельность" не было узаконено.
     Для садоводческих товариществ такие планы застройки предусматривались Постановлениями Совмина РСФСР, утвердивших типовые уставы садоводческих товариществ.
     Однако последнее такое постановление утратило силу еще 19 апреля 1989 года. А первые нормативные акты, регулирующие градостроительную деятельность, появились не ранее 1992 года.
     Таким образом, садоводческие товарищества, организованные с 1989 по 1992 год, могут на законных основаниях не иметь генерального плана застройки.
     С точки зрения закона это не должно иметь определяющего значения - все индивидуальные участки членов таких товариществ давно должны быть в индивидуальном владении граждан.
     Однако там, где власти нарушили законы, лишив граждан индивидуального права на землю (к сожалению, таких товариществ в России слишком много!), отсутствие плана застройки очень сильно осложняет процесс передачи индивидуальных участков в собственность граждан (приватизации такие случаи не подлежат).
     
     Это основные этапы нашей истории, без детализации.
     
     В любом случае очевидно, что существующее в настоящее время право бессрочного пользования землей для коллективного садоводства обязательно сопряжено с правом юридического лица – садоводческого товарищества.
     Более того, с точки зрения Закона только этот вариант и возможен - бессрочное пользование у садоводческого товарищества на земли общего пользования, ибо все индивидуальные участки должны иметь индивидуальных владельцев - граждан, собственников или землепользователей.
     
     Резюме:

     Примечание.
     Следует пояснить, что по самой своей сути право бессрочного пользования не может быть прекращено без желания землепользователя. Однако стоит напомнить всем, кто читает эту статью, что Россия всегда удивляла мир своей непредсказуемой глупостью, граничащей с гениальностью. Так, в нашей истории миллионы случаев изъятия государством земель, находящихся на праве бессрочного пользования, без разрешения правообладателя. После 1 января 2008 года право бессрочного пользования садоводческих товариществ будет прекращено в силу самой сути этих объединений - не имеющих правовых оснований существования и с нестабильным составом (в данной статье более подробно эта тема не обсуждается).
     
     Граждан, имеющих акты о праве бессрочного пользования индивидуальным земельным участком, 1 января 2008 года не касается - для физических лиц срок перерегистрации права бессрочного пользования не установлен:

     Примечание.
     В настоящее время (2 квартал 2006 года) заинтересованные лица пытаются "протащить" законопроект о якобы упрощении процедуры оформления прав на землю. На самом деле основная цель, которую преследуют авторы законопроекта - установить срок переоформления прав на землю физических лиц до 01 января 2008 года. Возможно продление до 2010 года. Кроме того, такое добровольно-принудительное переоформление и кадастровый учет за счет населения заметно пополнит казну и увеличит налоговую базу государства.
     Это очень опасная тенденция: нет смысла менять процедуру, когда проблема в основаниях прав на землю. Граждане не могут оформить права на землю, так как владение землей по вине государства чаще всего не подтверждено документально. Пока народ ждет "упрощения", не понимая сути происходящего - заинтересованные лица тихо делят землю российскую, захватывая лучшие куски. Это подтверждено судебной практикой.
     P.S.
     Начиная с 2005 года, лавинообразно увеличиваются случаи захвата частной собственности - земельных участков, не прошедших кадастровый учет. Чаще всего инициатором таким захватов выступают органы местного самоуправления, с легкостью продающих земли сельхозугодий и бывших колхозников заинтересованным лицам. Например, в Шаховском районе Московской области были проданы земельные участки сельчан: за ночь снесли имевшиеся некапитальные постройки и тут же оформлены права новых владельцев земли. Сельчанам, посмевшим возмутиться и обратиться в правоохранительные органы - угрожают, и не только угрожают. Суд принял такое решение - на основании результатов "экспертизы" (которую "провел" сотрудник ООО с незаконченным высшим образованием!) установить, где были земли сельчан-собственников ранее - невозможно.
     Я взяла это дело в стадии надзора. Мы пройдем все инстанции, но вернем землю законным собственникам. Таких процессов очень много, но всех их объединяет одно: коррупция в крайней стадии. В судебных процессах против властей суд глух, слеп и нем. Так, в Рузском районе Московской области Администрация обосновала незаконную передачу сельской дороги во владение Русской православной церкви тем, что она... не знает, что такое автомобиль. И суд принял такое объяснение властей, возложив на пострадавшего землесобственника (лишившегося дороги к своему дому) - инвалида и пенсионера, дорогостоящую экспертизу по установлению фактов - что такое автомобиль, и какая ширина дороги для него требуется.
     Выиграть такие дела можно, но от юриста, ведущего процесс против властей, требуется высочайшая квалификация. Я называю такие процессы - "без права на ошибку".
     
     Резюме, часть I.
     Итак, доказано, что на сегодняшний день все земли товариществ должны быть приватизированы, кроме:
     1) земель общего пользования садоводческих товариществ, возникших 1991-1998 гг.;
     2) индивидуальных участков, чьи владельцы отказались участвовать в приватизации. Такие граждане должны иметь индивидуальный акт о праве бессрочного пользования на землю;
     3) индивидуальных участков членов товариществ, возникших 1991-1998гг. и не находящихся в собственности. Владельцы таких участков должны иметь на руках акт о праве пожизненного владения на землю.
     Срочная приватизация необходима только первой категории - садоводческим товариществам, имеющим земли общего пользования на праве бессрочного пользования, чье право фактически закончится 01 января 2008 года.
     Все граждане, имеющие на руках акты об индивидуальном праве на участок, пока могут не беспокоится - на них срок 01 января 2008 года не распространяется.
     
     Так говорит Закон.
     Но в жизни приватизация и выделение земли проходили с грубейшими нарушениями Закона.
     Поэтому в последующих разделах будет рассмотрена процедура приватизации не только земель общего пользования, но и всех земель товарищества, в том числе участков, находящихся в индивидуальном пользовании.

Часть II. Процедура приватизации земли для садоводов.

     Следует сказать, что термин "приватизация" по отношению к земельным участкам обычно не применяется, поскольку передача земель в собственность граждан происходит не на основании Закона о приватизации (ст. 217 ГК РФ) - такой закон так и не был принят. Поэтому обычно говорят о "переоформлении прав граждан на земельные участки" или "передаче земельных участков в собственность граждан".
     Однако для земель садоводческих товариществ (СТ) есть Закон о приватизации - статья 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Мы будем именно приватизировать земли, а не переоформлять право бессрочного пользования.
     
     Прежде чем перейти к пошаговым указаниям, ознакомьтесь с общим порядком переоформления прав (на примере Московской области):

     Примечение.
     Согласно ст. 13 ФЗ 122-ФЗ и ст.28 ФЗ 66-ФЗ уполномоченным органам на принятие решения о предоставлении (переоформлении права бессрочного пользования) участками отводится не 14 дней, а один календарный месяц.
     
     Главные выводы, которые следуют из документа - для оформления права собственности нужны:
     1. Кадастровый план участка.
     2. Акт о праве на участок - право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
     (3). Документы, подтверждающие членство в садоводческом товариществе.
     (4). Генеральный план организации и застройки сдоводческого товарищества.
     Акт должен быть у землепользователя, где взять кадастровый план - будет рассмотрено ниже.
     Пункты 3 и 4 применяются, если акт выдан не индивидуально гражданину, а на весь землеотвод садоводческому товариществу (или на земли общего пользования). Где будут нужны эти документы - будет рассмотрено ниже.

     Рассмотрим процедуру подробнее:

Шаг 1. Общее собрание садоводов.

     Правление и его Председатель (или уполномоченные ими лица) перед проведением Общего собрания должны изучить процедуру приватизации, составить пошаговую схему, в которой определяются ответственные за каждый этап - представители, организации-исполнители, посредники, органы, в которые следует обратиться. Общее собрание членов Товарищества утвердит эту схему или внесет коррективы.
     Необходимо провести собрание всех садоводов вне зависимости от членства - то есть общий сбор владельцев индивидуальных участков. Учитывая важность вопроса, к сбору собрания нужно подойти очень серьезно. Самым лучшим будет письменно известить каждого садовода. Решения собрания следует записать в режиме возможного присоединения - то есть в протоколе должно быть записано и утверждено собранием право садоводов ознакомиться с протоколами собрания (те, кто не сможет присутствовать непосредственно на сборе по уважительным причинам) и подтвердить свое согласие с решениями собрания посредством личного заявления о присоединении (согласии) к решениям общего собрания садоводов до оговоренной общим собранием даты.
     
     Какие вопросы необходимо решить?
     
     1. Определиться с существующими правами на землю.
     
     На практике встречаются основные варианты правоустанавливающих документов:
     1) акт о коллективно-совместной собственности на земли общего пользования с вариациями (совместная собственность, долевая собственность) на земли общего пользования, выданный товариществу; граждане имеют индивидуальные свидетельства на свои участки (в основном на праве собственности, возможно право бессрочного пользования);
     2) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный предприятию;
     3) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный предприятию; граждане имеют индивидуальные акты о праве бессрочного пользования на индивидуальные участки;
     4) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный СТ (садоводческому товариществу);
     5) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный СТ (садоводческому товариществу); граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности или пожизненное наследуемое владение);
     6) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу);
     7) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу); граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности, пожизненное наследуемое владение или право бессрочного пользования).
     
     Примечание.
     Если у граждан-садоводов нет отдельных актов на бессрочное пользование индивидуальным участком, то их право на землю удостоверяется фактом членства (членская книжка). Однако такое право могло возникнуть только в СТ, то есть до 20 апреля 1998 года (до вступления в силу ФЗ 66-ФЗ). Членом СНТ может стать только гражданин, уже владеющим земельным участком. СТ и СНТ - это разные организационно-правовые формы юридических лиц, обратите внимание. Указанные различие (порядок возникновения членства и прав на землю) - не единственное, но в рамках данной статьи остальные различия СТ и СНТ не рассматриваются. В настоящее время такой формы, как СТ - не существует. Признается только СНТ. Это подтверждено судебной практикой: все больше случаев признания СТ нелегальными образованиями, подлежащими исключению из ЕГРЮЛ.
     
     Первый вариант нас не интересует – там установлено право собственности или индивидуальное право гражданина-землепользователя. Нас же интересует только право бессрочного пользования юридического лица (товарищества) или утрата прав на землю. Это все остальные варианты.
     Среди оставшихся вариантов единственно правильным является седьмой вариант, все остальные на законных основаниях приватизации не подлежат, право на бесплатную приватизацию садоводами утеряно по вине государства.
     На практике встречаются и иные случаи нарушения прав садоводов на приватизацию их земель.
     
     Вот перечень основных нарушений, лишивших граждан прав на земли (составлен на основе анализа реальных документов):
     1. 1951-1960гг. Городские и поселковые исполкомы, озабоченные партийным указанием "не допустить стяжательства в коллективном садоводстве", не выдали актов гражданам СССР на индивидуальное право на землю, закрепив весь землеотвод либо за предприятием, либо за садоводческим товариществом(!). В данном случае не законно и само создание СТ.
     2. 1955-1991гг. В нарушение Земельного кодекса РСФСР 1970 года земельный отвод закреплен не за предприятием, а за СТ (садоводческим товариществом). Тем самым нарушены не только положения гражданского законодательства (СТ до 1964 года лишь приравнены к правам юридического лица), но и нарушена обязательность приватизации 1991-1993 годов силами местных властей. Такое оформление не законно перекладывает обязательства по приватизации с уполномоченных органов государства (или омс) на сознательность Правлений садоводческих товариществ, плачевная ситуация по которым известна.
     3. 1991-1993гг. Местные власти забыли переоформить права на землю до 01 февраля 1993 года, и земля до сих пор по бумагам числится за предприятием;
     4. 1991-1993гг. Местные власти переоформили земли с предприятия на.... товарищество, вместо того, чтобы передать земли в собственность граждан, как предписывал Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе" и Земельный кодекс РСФСР 25.04.1991 № 1103-1.
     5. 1991-1998гг. Местные власти, организовав СТ (садоводческое товарищество), нарушив Земельный Кодекс РСФСР 1991 года, закрепили весь земельный отвод за СТ (садоводческим товариществом). Между тем согласно ЗК РСФСР 1991 года товариществу полагались лишь земли общего пользования на праве бессрочного пользования, индивидуальные участки граждане получали в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения.
     6. 1991-1998гг. Нарушения, обозначенные в пунктах 4 и 5, носили массовый характер. Поэтому Борис Ельцин издал Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", обязавший Прокуратуру РСФСР в трехмесячный срок оспорить не законные решения и восcтановить справедливость, но... Прокуратура РСФСР не выполнила Указ Президента Ельцина и тем самым лишила многих садоводов права собственности на их землю;
     7. 2002г.-наст.время. Федеральная Налоговая Служба РФ, следуя указаниям Гражданского кодекса, отрицающего законность существования СНТ; не разобравшись, что Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ), Садоводческое Товарищество (СТ) и Садоводческое Некоммерческое товарищество (СНТ) - это принципиально разные организационно-правовые формы юридических лиц; и просто запутавшись одновременных требованиях в двух законов - ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" и ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; зарегистрировала СТ (садоводческие товарищества) со статусом "действующий" или, что еще хуже, с грубейшими нарушениями зарегистрировала СТ как СНТ или, наоборот, СНТ как СТ - в силу абсолютной не законности произошедшего и происходящего(!) в настоящее время нельзя однозначно определить, о каком именно юридическом лице идет речь - СТ или СНТ, в отношении практически все садоводческих объединений в России. А это означает отсутствие легального правового статуса, и, как следствие, не возможность реализовать гражданские права и обязанности товариществ, в том числе участвовать в приватизации (для приватизации нужны определенные действия от товарищества, выполнить которые оно не вправе по вине ФНС).
     
     Все рассмотренные варианты нарушений сводятся к одному выводу: право на земли, на которых садоводы столько лет растят урожай, утрачено не по вине самих садоводов.
     
     Если, несмотря на отсутствие формальных оснований для приватизации, местные органы власти принимают положительное решение о переоформлении земли в собственность садоводов, то такое переоформление идет согласно процедуре приватизации земли.
     При утрате прав на бесплатную приватизацию и отказе уполномоченных на распоряжение землей органов признать за гражданами право собственности на землю Общее собрание садоводов должно принять решение, как именно они будут решать проблему:
     
     - Ничего не делать – после 01.01.2008 года их обяжут заключить договор аренды на государственную (муниципальную) землю;
     - Обратиться в Прокуратуру РФ за защитой своих прав, если только виновником не является сама Прокуратура - тогда можно обратиться в вышестоящую Прокуратуру;
     - Обратиться в Суд, предварительно заключив соглашение с хорошим юристом или адвокатом на юридические услуги. Право на обращение в Суд появляется только после отказа одной из структур, участвующей в процессе узаконения прав на землю (Комитет по землеустройству, уполномоченные на распоряжение землей органы, ФРС и т.д.);
     - К предыдущему случаю примыкает случай обращения в Суд с иском о признании права собственности на земли, в том числе общего пользования, по факту приобретательной давности - статья 234 Гражданского Кодекса.

     По решению суда на основании ст.12, ст. 234 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ и п.3 ст.6 или п.1 ст. 17 ФЗ 122-ФЗ будет зарегистрировано право собственности на землю без процедуры приватизации. Необходимость предварительного кадастрового учета земель остается и при этом основании прав на землю.
     
     В процедуре признания права собственной по факту приобретательной давности есть нескольких «тонких» мест:
     1) Гражданский Кодекс вступил в силу только в 1995 году. Однако в отношении срока приобретательной давности применяется исключительный порядок обратной силы закона:

     2) Добросовестность владения садоводами участками в границах землеотводов садоводческих товариществ (не СНТ!) в большинстве случаев не ставится под сомнение (основания могут быть разными) и подтверждается документами о создании товарищества, документами об участии гражданина в товариществе в качестве члена.
     Последний аргумент – безвыходность. Особенностью применения норм о приобретательной давности является не возможность приобретения права собственности иными способами. В данном случае таким аргументом выступает не возможность приватизации земель иным способом, кроме судебного решения, по вышеозначенным причинам .
     Так что применение ст. 234 ГК РФ вполне законно и обоснованно. Суд может и должен признать права садоводов на земельные участки, в том числе на земли общего пользования. Ссылка на якобы не существующее право частной собственности на землю до 1991 года, отсутствии государственной регистрации объекта права собственности при приобретении прав владения до 1998 года и презумпция права государства на землю (ст. 214 ГК РФ) не могут служить основанием отказа в признании прав садоводов на землю - Конституция РФ установила равноправие всех форм собственности (ст.8), а монополия права государства на землю и отсутствие зарегистрированного титула не означает отсутствие самого права собственности. Оно также абсолютно и неотчуждаемо от самого имущества, как и основные права человека (ст. 17 Конституции). В силу естественного порядка вещей право собственности может быть выражено только через лица. Лицо признается собственником имущества при наличии триединства прав - владение, пользование и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Но само право собственности не исчерпывается этим списком. Статья 234 ГК РФ требует лишь одного элемента из триединства прав - добросовестное владение на протяжении не менее 15 лет - для установления титула нового собственника.
     Желательно поторопиться с обращением в суд - дата 01.01.2008 критически близка, а на сегодняшний день обещания Правительства отсрочить экзекуцию остаются только обещаниями.
     3) В процедуре признания права собственности по факту приобретательной давности и(или) установления судом факта приобретательной давности в настоящее время есть несколько спорных моментов. Не вдаваясь в юридические тонкости, следует признать, что положительное решение суда сильно зависит от квалификации судьи и представителя (или адвоката) истца или заявителя.
     
     Есть прецеденты, когда органы местной администрации шли на встречу садоводам и принимали локальный нормативно-правовой акт о переоформлении прав на землю при отсутствии правоустанавливающих документов по факту пользования землей. Так, согласно ч. З ст. 1 Закона Ивановской области от 31.12.2002 года № 111-ОЗ граждане, имеющие земельные участки, права на которые не были ими оформлены и зарегистрированы в установленном порядке, с расположенными на них жилыми, дачными или садовыми домами (или без таковых), построенными или приобретенными ими в собственность до введения в действие Земельного Кодекса РФ, а также их наследники, вступившие в права наследства на указанные дома имеют право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности Ивановской области или муниципальной собственности.
     
     Седьмой вариант - когда имеет место бессрочное пользование СНТ на земли общего пользования, подпадают под право приватизации земель.
     Общее собрание садоводов обязательно должно принять решение и о праве на подъездные дороги - как правило, они закреплены за СНТ именно на праве бессрочного пользования (возможны и другие варианты). Поднимите документацию и узнайте, на каком праве вы (СНТ) пользуетесь землей под подъездной дорогой и другими инженерными коммуникациями. Если это право бессрочного пользования - не забудьте воспользоваться правом на приватизацию до 01.01.2008 года.
     Все, кто не приватизируют земли, закрепленные на праве бессрочного пользования за юридическими лицами, до 01.01.2008 года - утратят это право.
     Государство уже предприняло ряд подготовительных мер - разработаны типовые договора на аренду государственной (муниципальной) земли и приняты соответствующие нормативно-правовые акты.
     
     Последнее.
     Если существует необходимость приватизации только земель общего пользования - следует предложить садоводам возможность совместного оформления землеустроительных (кадастровых) дел на землю - как земель общего пользования, так и индивидуальных участков.
     Формирование землеустроительного дела - самый емкий в финансовом плане этап оформления прав на землю. Совместное одновременное межевание земельных участков позволит снизить затраты отдельных физических лиц на регистрацию (перерегистрацию) их недвижимости.
     Все земли в России должны быть пройти кадастровый учет. Поэтому все садоводы обязаны рано или поздно это сделать. Просто Закон пока не установил сроков кадастрового учета земель для физических лиц. Заявлена только сама необходимость технического учета недвижимости - как земель, так и иных объектов, прочно связанных с землей. С 2005 года создан Единый Государственный Кадастр объектов недвижимости России - это кардинальное изменение Закона, влекущее серьезные последствия для собственников недвижимости, для садоводов - не всегда положительные. И еще один повод для объединения усилий садоводов при оформлении их прав на недвижимость.
     
     
     Этот этап Общего собрания граждан подготавливается ответственными лицами (Правление СНТ, его председатель или уполномоченные ими лица) заранее.
     На собрании эти лица (лицо) делают доклад с анализом ситуации - какими правами обладают садоводы и их объединение на фактически используемые земли.
     Цель доклада - информирование садоводов и вынесение на обсуждение общего собрания вопросов необходимости приватизации земель и совместного кадастрового учета земель.
     
     Если приватизация необходима, то следующим этапом будет определение судьбы земель общего пользования.
     
     2. Определиться с видом собственности на земли общего пользования.
     
     При приватизации правообладателем права на земли общего пользования является СНТ. Казалось бы, вариантов нет - право собственности (или аренды - по желанию правообладателя) согласно ФЗ -137ФЗ регистрируется на него (до 01.01.2008г). Но садоводческие товарищества настолько экзотичны сами по себе, что и приватизация земель садоводов проходит по исключительным правилам.
     
     Статья 28 ФЗ 66-ФЗ однозначно говорит - аренды на общие земли нет. Остается только право собственности.
     Та же 28 статья ФЗ 66-ФЗ говорит о праве Общего собрания членов СНТ принять решение о приобретении прав на землю общего пользования - собственность такого объединения как юридического лица или общая совместная собственность членов такого объединения.
     Однако при анализе действующего законодательства выясняется, что приватизация земель общего пользования в собственность юридического лица (СНТ) не возможна.
     Земельный Кодекс и п.2 ст.3 ФЗ 137-ФЗ говорят: переоформление прав юридического лица на земли происходит по правилам ст. 36 Земельного Кодекса. Если на участке имеются строения (сооружения), принадлежащие не юридическому лицу, а гражданам на праве общей собственности, то юридическое лицо не может приобрести право собственности на такой участок, а только граждане, которым принадлежит общее имущество. В 99,99% в СНТ общее имущество создано и создается именно на целевые взносы, которые являются основанием возникновения права общей собственности именно граждан, а не СНТ (смотрите часть I данной статьи).
     Данный вывод вкупе с правом Общего собрания приватизировать общие земли в общую собственность граждан (пп. 1 п.2 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ) делает не возможным практическую реализацию переоформления прав на земли общего пользования в собственность СНТ.
     Последний и главный аргумент - ФЗ 66-ФЗ рассматривает в качестве учредителей юридического лица только граждан. Целью самого СНТ является реализация прав граждан на получение участков и т.п. (п. 1 ст. 4 ФЗ 66-ФЗ). Однако с появлением хотя бы одного садовода-индивидуала СНТ уже не отражает права всех граждан, а только лишь членов СНТ. Оформление земель общего пользования в собственность СНТ создаст угрозу нарушения прав садоводов-индивидуалов на их долю в общей собственности - ведь земли общего пользования выделялись и для них (на момент приватизации все садоводы должны быть членами товарищества). Кроме того, решение оформления земель общего пользования в собственность СНТ нарушает положения статьи 30 Конституции - граждан принудительно удерживают в составе объединения под угрозой потери права собственности (право собственности не конституционно зависит от членства в садоводческом объединении).
     В итоге остается только общая собственность граждан.
     
     Теоретически возможны два варианта - совместная собственность (на основании ст. 4 и 28 ФЗ 66-ФЗ) или долевая собственность (на основании ст. 28 ФЗ 66-ФЗ и ст. 244 ГК РФ).
     Гражданин вправе выбирать - приватизировать или нет земли общего пользования. На практике отказников обычно не очень много. обязательно пошлите таким гражданам официальное сообщение, что не участие в приватизации общих земель будет означать его добровольный отказ от реализации права собственности на долю в землях общего пользования. Более подробно эта процедура описана ниже.
     Гораздо важнее объяснить гражданам последствия такого отказа:
     Земли общего пользования - это прежде всего подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Крайние участки, примыкающие к внешней границе совокупной территории земельных участков членов СНТ, могут и не иметь потребности во внутренних подъездных путях - это зависит от наличия автотранспорта у хозяев таких участков и наличия внешней дороги общего пользования (муниципальной или государственной). Однако у этих садоводов сохраняется потребность в общей земле для размещения инженерных сооружений - если они участники общей собственности на объекты электросетевого хозяйства и т.п. Оформление права собственности на общее имущество не возможно без оформления прав на землю, на которой оно расположено.
     Для остальных садоводов подъездная дорога необходима для реализации своего права собственности на индивидуальные участки.
     Отказавшись от права собственности на земли общего пользования, садоводы лишаются права безвозмездного пользования землей под дорогами. Управляющий, защищающий права собственников земли (в качестве управляющего может выступать СНТ по решению общего собрания собственников), принявших участие в приватизации, имеет право брать плату за пользование чужой собственностью. В случае отказа оплаты управляющий имеет право лишить садовода, оказавшегося от доли в праве собственности на земли общего пользования, права пользования землей. Фактическим следствием будет не возможность пользования дорогой для подъезда к участку. Управляющий имеет право использовать любые законные методы для защиты прав остальных садоводов, в том числе с привлечением правоохранительных органов. Полный объем законных действий управляющего определяется договором об общем имуществе, который принимает общее собрание участников общего имущества после оформления их прав на указанное имущество.
     
     Главная тонкость осуществления прав на общее имущество садоводов: право на участие в общем имуществе имеют члены (участники) юридического лица (данный факт противоречит Конституции), а приобретают (в момент регистрации) права собственников физические лица. СНТ, наоборот, в момент регистрации прав на общее имущество утрачивает право пользования и владения на него. Хотя после регистрации прав СНТ может управлять частным имуществом граждан с их согласия. Важно понимать, что само понятие "общее имущество" неприменимо к юридическому лицу в качестве собственника.
     Важнейший вывод из сказанного: на время оформления прав на общие земли (и общее имущество) необходимо восстановить членство всех садоводов-индивидуалов решением общего собрания членов СНТ по взаимной договоренности (СНТ и садоводов-индивидуалов). После регистрации права гражданин снова может выйти из состава СНТ. СНТ же не вправе воспользоваться ситуацией и требовать с восстановленного члена товарищества иных взносов, кроме необходимых в связи с приватизацией земель товарищества. Если пренебречь этим, то можно столкнуться с ситуацией, когда ущемленный в своих конституционных правах садовод-индивидуал восстановит справедливость, оспорив итоги приватизации: в результате все безвозвратно потеряют права на землю. Существует судебная практика по аннулированию свидетельств о праве собственности на землю из-за грубых нарушений законодательства при приватизации садоводческих участков.
     
     Совместная собственность является специализированным режимом права на общее имущество и допускается только в оговоренных законом случаях. У садоводов теоретически такой закон есть – статья 4 ФЗ 66-ФЗ.
     Примечание.
     Основными признаками совместного имущества являются:
     - равнодолевой принцип участия без закрепления размера долей в количественном выражении (п.2 ст. 244 ГК РФ);
     - соответственно равнодолевой принцип распределения затрат на совместное имущество (п.2 ст.392 НК РФ).
     "Доля" при совместной собственности не определена, ее размер "плавающий". Текущий размер "доли" определяется как размер общей совместной собственности, деленный на текущее количество участников общей собственности. Кол-во участников общей собственности уменьшилось или увеличилось - размер доли увеличился или уменьшился (соответственно) автоматически.
      На практике реализация этой разновидности режима общей собственности не возможна по объективным причинам - ее существование, предусмотренное только ФЗ 66-ФЗ, противоречит всем остальным законам и прежде всего Конституции, и бессмысленно в принципе, поэтому я настоятельно рекомендую воспользоваться вашим правом согласно п.5 ст. 244 ГК РФ и сразу зарегистрировать долевую собственность на земли общего пользования.
     Примечание. Проблемы существования совместной собственности садоводов в рамках данной статьи не рассматриваются.
     
     Долевая собственность граждан является естественным (обычным) видом права на общее имущество.
     Основными признаками долевой собственности являются:
     - долевой принцип участия с определением фиксированного размера долей в количественном выражении;
     - соответственно долевой принцип распределения затрат на общее имущество;
     - специфический регламент при отчуждении доли из-за ее фиксированного размера.
     
     В СНТ – членской организации - возможны три принципа определения размера доли в общем имуществе при регистрации права собственности:
     1) членский принцип – доля определяется как 100%, деленное на количество участников общей собственности. При этом доли получаются одинаковыми. Членский принцип - не правильный подход, может иметь негативные последствия в будущем. Однако он может применяться (рекомендуется), если в СНТ все граждане имеют участки одинакового размера. Требует 100% согласия садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
     2) принцип долевого участия по размеру участка - доля в общем имуществе соответствует площади участка гражданина в процентном отношении к общей площади первоначального отвода под товарищество. Требует 100% согласия садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
     3) принцип долевого участия по соглашению будущих участников общей собственности - применяется, когда часть садоводов отказалась от участия в приватизации земель общего пользования. Самый распространенный в настоящее время случай. Требует обязательного соблюдения определенных процедур оформления отказа от права участия в приватизации (рассмотрены ниже).
     
     Примечание.
     В первой редакции статьи предлагался еще один вариант - введения понятия "отказных долей". «Отказные доли» - доли, соответствующими участкам, чьи собственники отказались от приватизации. К сожалению, законность такой схемы сомнительна, поэтому в последствии была исключена.
     
     Особенностью применения долевой собственности в СНТ является необходимость внесения в договор об общем имуществе (и желательно в Устав СНТ) обязательного условия:
     Доля в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) собственника земельного участка следует судьбе права собственности на основной участок садовода.
     При переходе права собственности на земельный участок доля в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) нового собственника такого участка равна доле в праве общей собственности (включая земли общего пользования) на указанное общее имущество предшествующего собственника такого земельного участка.
     Собственник земельного участка не вправе:
     1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования);
     2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный земельный участок.
     Такое решение является следствием совокупных требований статей 135 и 250 Гражданского кодекса.
     Если такое условие в договор (и Устав) не вносить, то последствиями будут:
     - не однозначность применения статьи 135 Гражданского кодекса и возможность продажи (или иной сделки) с долей в общем имуществе (землях общего пользования);
     - требование при продаже участка собирать подписи всех садоводов с разрешением продать долю в общем имуществе.
     Настоятельно рекомендую принять такую поправку в любом случае - для защиты прав общей собственности садоводов как от самих садоводов, так и от СНТ как юридического лица. Не забывайте, что ФЗ 66-ФЗ дает СНТ право "законного" ущемления прав граждан. Это не конституционно и подлежит отмене. Но закон есть закон, и пока он действует, такие прецеденты возможны.
     
     Обратите внимание: СНТ - это отдельное лицо. Если на собрании присутствуют 100 садоводов, из которых 75 - члены СНТ, то для вопросов приватизации следует считать: на собрании 101 лицо (100 граждан+1 юридическое лицо). И права граждане и юридическое лицо (СНТ) осуществляют раздельно!!! Помните об этом.
     
     3. Решить, кто будет представлять интересы собственников в различных органах.
     
     Самым разумным выбором, на мой взгляд, будет СНТ (юридическое лицо). Статья 28 ФЗ 66-ФЗ также предписывает принять именно такой вариант представительства.
     Но возможен и иной выбор - юридического лица или гражданина. В силу особенностей принципов членской организации такое решение не будет противоречить ФЗ 66-ФЗ.
     Не забудьте только, каков бы ни был ваш выбор, вы обязаны:
     а) записать в протокол собрания решение о правах, обязанностях и полномочиях представителя или составить договор с представителем, даже если таким представителем будет выступать Председатель правления СНТ;
     б) предоставить представителю необходимые сведения - паспортные данные, ИНН, имеющиеся документы на землю или строения и т.д., а также доверенность на представление Ваших интересов по вопросам оформления прав на землю и связанную с ней недвижимость.
     
     4. Согласуйте процедурные вопросы.
     
     Определитесь с процедурой сдачи документов на переоформление - кто и за что отвечает.
     
     А также с порядком проведения согласования границ участков (об этом смотрите ниже, в землеустроительных работах).
     
     5. Очень ответственно следует подойти к публичному оглашению решений собрания - вплоть до индивидуальной почтовой рассылки.
     
     Правление (или комиссия по приватизации, избранная Общим собранием) перед собранием должно подготовить реестр граждан, имеющих участки и сведения (член/не член), право пользования/собственности (отдельные граждане могли частным порядком оформить участки в собственность), номер и размер участка по генеральному плану, другие известные сведения.
     Подготовить "рыбу" бланка сохранных расписок.
     
     Представитель, утвержденный собранием, должен будет принять документы (оригиналы и нотариально заверенные копии) у граждан по сохранной расписке, она же будет подтверждением для граждан сдачи документов в срок и в необходимом объеме.
     Решением Общего собрания может быть предусмотрен централизованный порядок изготовления нотариально заверенных копий - установить определенный день (дни) сдачи документов, обеспечить копировальный аппарат на этот день (дни) и пригласить нотариуса для заверения копий и оформления доверенностей на ведение дел представителем.
     
     Граждане должны в оговоренный собранием срок сдать документы для регистрации их прав. Всем не явившимся на собрание следует послать письмо, в котором дается срок на присоединение к решениям общего собрания и предупреждение, что не не предоставление в срок документов означает добровольный отказ на реализацию права приобретения собственности. Такой порядок действий утверждается решением общего собрания садоводов.
     Практика показала, что для соблюдения требований законодательства при наличии отказников требуется принять ряд дополнительных решений общего собрания садоводов:
     1. все садоводы, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, наносят вред добросовестным садоводам, своим бездействием создавая угрозу не оформления прав на общее имущество. Поэтому все граждане, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, считаются исключенными из членов товарищества на основании пп.4 и 10 п.2 ст. 19 ФЗ 66-ФЗ и решения данного общего собрания членов СНТ.
     Правлению поручается во исполнение решений данного общего собрания членов СНТ разослать всем не предоставившим в установленный срок документы на приватизацию письмо-уведомление об исключении из членов товарищества и обеспечить ознакомление исключенным с протоколом данного общего собрания членов СНТ;
     2. общее собрание членов СНТ признает конституционное право отказников на долю в общем праве собственности на земли общего пользования. Поэтому каждому отказнику предоставляется возможность в любое время выкупить причитающуюся ему долю в праве общей собственности на земли общего пользования по заявлению на имя общего собрания участников общей собственности. Вновь принимаемый участник обязан возместить затраты остальных участников общей собственности на оформление его доли в праве общей собственности, включая кадастровый учет и иные затраты (соответствующая доля затрат). Затраты на переоформление прав участников общей собственности вследствие изменения долей также ложатся на вновь принимаемого участника общей собственности. Порядок возмещения затрат определяется договором об общей собственности;
     3. после истечения срока на предоставление документов на приватизацию представитель садоводов (комиссия по приватизации) определяет долю каждого участника с учетом "отказных долей". "Отказные доли" (доли в праве общей собственности, образовавшиеся вследствие отказа части садоводов от участия в приватизации земель общего пользования) распределяются поровну на всех участников общей собственности. Правление СНТ обязано осуществить поддержку работе представителя садоводов (комиссии по приватизации);
     4. После оформления прав на земли общего пользования Правление СНТ обязано провести общее собрание членов СНТ по итогам приватизации. Данное собрание проводится одновременно с общим собранием участников общей собственности на земли общего пользования и иного общего имущества.
     
     Примечание.
     Об "отказных долях". Например, 20 садоводов из 100 не подало в установленный срок документы на приватизацию. Значит, суммарный размер "отказных долей" составит 20% (1/5 долю в праве на общее имущество). Эта доля распределяется среди 80 участников поровну, то есть каждый участник дополнительно к своей доле получит по 1/400 доле. Основная доля определяется пропорционально размеру участка (данный порядок для членского принципа определения долей не применяется). Регистрируется право на суммарную долю: основную плюс дополнительную, выраженную одной цифрой (простой дробью).
     
     Аналогичным образом на собрании по приватизации принимаются решения о восстановлении членства садоводов-индивидуалов на период оформления прав на общее имущество.
     
     Содержание писем в части обязательных формулировок должно быть утверждено решением общего собрания садоводов.
     Каждый участник собрания должен подписать протокол собрания. Правила проведения Общего собрания смотрите: "Положение об Общем собрании членов СНТ".
     Стоит повторить: особое внимание следует уделить соблюдению требований закона об оповещении о дате, месте и времени проведения собрания по приватизации и по публикации его решений.
     И главное: все письма отказникам должны отправляться ценным почтовым отправлением, а документы, подтверждающие отправку - постоянно храниться в архиве СНТ.
     

Шаг 2. Сбор документов.

     В дополнение к вышесказанному Правление (комиссия по приватизации) подготавливает документы, относящиеся ко всему Товариществу - свидетельство о регистрации, Акт о праве на земли, Генеральный план застройки (если он есть) и т.д.
     Правление обеспечивает представителя заверенной печатью СНТ выпиской из протокола собрания о его полномочиях в дополнение к доверенностям граждан.
     
     Представитель под расписку принимает документы или нотариально заверенные копии (он сличает оригинал и копии, потом отдает оригиналы, оставляя копии). Заполняет реестр сведений о будущих собственниках.
     
     Примечание для лиц, ответственных в СНТ за подготовку к приватизации:
     Какие конкретно документы нужны и в скольких копиях, вы можете увидеть из приведенных отрывков нормативно-правовых актов ("Порядок предоставления земельных участков...." и т.п.). Выберите сами из списка актуальные позиции для вашего случая и соответствующим образом подготовьте бланк реестра граждан и необходимых граф для отметок о сдаваемых документах.
     Следует повторить - если право бессрочного пользования закреплено только за СНТ (а не за отдельными гражданами), то правоустанавливающим документом на индивидуальный участок является факт членства (членская книжка). Эти документы должны быть также предоставлены для приватизации земли.
     Советую добавить еще одну графу - представительство. Ведь права гражданина на приватизацию земель может осуществлять его представитель по закону или по доверенности. После решений собрания по приватизации сама процедура оформления прав на земли общего пользования проводится в гражданско-правовом порядке. Поэтому, в отличие от Общего собрания членов СНТ, такие представители (по закону или по доверенности) имеют полное право голоса на Общем собрании граждан - участников общей собственности. Это одно из отличий членской организации от остальных, "нормальных" объединений граждан и юридических лиц. Права членов организации на участие в ее делах по доверенности не передаются. Для членов СНТ сделано исключение - право члена на голосование (личное неимущественное право) может быть передано особенной доверенностью, заверенной Председателем правления СНТ. А вот имущественные права граждан, вне зависимости от членства, можно передавать по доверенности, удостоверенной нотариусом. Поэтому на общем собрании граждан могут присутствовать и принимать решения посредством голосования как сами граждане - собственники, так и их представители по закону или по доверенности.
     Кроме самого решения о приватизации и членстве в товариществе в этой связи, общее собрание членов СНТ не вправе принимать решения по общему имуществу физических лиц, даже если состав участников общей собственности полностью совпадает с составом членов СНТ. Этот ньюанс один из самых сложных на современном этапе - очень мало кто может корректно разграничить членско-организационные (личные неимущественные) и гражданско-правовые (имущественные) отношения садоводов в процессе реализации их прав на земельные садоводческие участки.
     
     Обратите внимание, что для оформления права собственности гражданин обязательно должен иметь ИНН - ведь он будет теперь налогоплательщиком!
     ИНН присваивается в налоговом органе по месту проживания будущего собственника (собственников).
     
     Примечание.
     Те граждане, которые приватизировали свои участки, все равно должны подать все документы, включая свидетельства о собственности и ИНН. Ведь речь идет и о приватизациии общих земель.
     
     Все участвующие в приватизации граждане должны дать представителю доверенность на ведение дел, даже если это будет Председатель правления СНТ.
     И сообщить, участвовали ли они ранее в приватизации!
     Государство позволяет бесплатно переоформить (приватизировать) только один участок. Если такое переоформление имело место, гражданин может приобрести нужный участок в собственность только на платной основе (по кадастровой стоимости).
     

Шаг 3. Кадастровый учет садоводческих земельных участков.

     - Кадастровое дело (кадастровый номер и кадастровая карта).
     - Межевое дело (землеустроительные работы).
     

     Хронологически сначала выполняется межевание земель, потом комплектуется кадастровое дело по итогам межевания.
     
     Землеустроительные работы - лицензируемый вид деятельности. Необходимо заказать их в специализированной организации.
     
     Шаг 3а. Межевое дело.
     

     Важно помнить: Земельный комитет не может навязать Вам "свою" организацию по проведению землеустройства.
     Землеустроительные работы - лицензируемая деятельность, осуществляемая специализируемыми организациями или индивидуальными предпринимателями на основании договора (в случае приватизации садоводческих земель).
     В исключительных случаях землеустроительные работы могут быть проведены на основании решений федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления или судебных решений о проведении землеустройства;
     Образец решения органов местного самоуправления о проведении землеустройства садоводческих участков (Московская область).
     
     Из-за изложенных причин СНТ (в качестве представителя будущих участников общей собственности и от их лица) и граждане обязаны заключить договор на землеустроительные работы с лицом, имеющим право на такую деятельность. Образец договора на землеустроительные работы.
     По этой же причине сам процесс межевания подробно здесь излагаться не будет. Специалисты-землемеры знают свое дело досконально и дадут необходимые инструкции.
     В обязанность же СНТ (или другого представителя, избранного общим собранием садоводов) вменяется только обязанность собрать с садоводов заявления в Земельный комитет на межевание индивидуального участка. Заявление на межевание земель общего пользования подает председатель Правления СНТ.
     Статья 28 ФЗ 66-ФЗ обязывает членов СНТ лично писать такие заявления, однако гражданское законодательство разрешает иное: заявление на межевание земель в Земельный комитет может написать как сам гражданин, так и его представитель (законный или по доверенности).
     Согласно той же 28 статье на органы СНТ (комиссию по приватизации или иного представителя) возлагается обязанность содействовать землемерам в проведении согласования границ.
     Здесь снова ФЗ 66-ФЗ устанавливает отличные от гражданского законодательства правила, так как договором на проведение землеустроительных работ обязанность рассылки извещений с вручением под расписку с указанием времени вручения возлагается на исполнителя по договору - весь вопрос упирается в стоимость договора. Такие извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело и хранятся там постоянно.
     Наличие расписок в деле резко снижает возможность возникновения конфликтов в будущем и судебных разборок, так как закон позволяет представителю местной администрации (и председателю Правления СНТ в этом качестве) согласовывать границы участков при длительном отсутствии пользователя смежного с межуемым участка.
     
     Особенности согласования границ при оформлении кадастрового дела земель общего пользования (еще раз рассмотрим процедуру немного подробнее).
     Очевидно, что в масштабах СНТ акция согласования границ крайне затруднительна с организационной точки зрения. Поэтому положения статьи 28 ФЗ 66-ФЗ в отношении межевания земель общего пользования следует признать приоритетными, и обязанность обеспечить условия и порядок присутствия соседей при межевании должно взять на себя Общее собрание собственников и Правление СНТ (комиссия по приватизации), которому (ой) соответствующие полномочия даны пп. 4 п.2 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ.
     
     Согласование земель общего пользования обеспечивает Правление и его председатель (комиссия по приватизации или избранный общим собранием собственников представитель). Для этого они должны предоставить землеустроителям адреса владельцев смежных участков (граждан, организаций или администраций) и содействовать доставке извещений и дату проведения межевания и согласования границ. Если земли общего пользования граничат с государственными, то от лица последнего выступает представитель ОМС (местной администрации) в соответствии с действующим сейчас законодательством.
     
     Согласование границ индивидуальных участков.
     Общее собрание должно решить, в каком порядке будет происходить такое согласование.
     Если СНТ не большое, проблем нет.
     Если СНТ большое, то провести межевание земельных участков в один день не возможно. Желательно разбить членов СНТ на кластеры. Каждый кластер проводит согласование границ раздельно.
     Если участок граничит с землями общего пользования, то согласие на такую границу в акте подписывает Председатель правления СНТ, который в данном случае выступает как представитель "органов местного самоуправления" масштаба СНТ (законность такой трактовки закона весьма спорна, несмотря на обширную правоприменительную практику- примечание автора.).
     
     Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?
     1. Он может назначить представителя своих интересов по доверенности.
     2. Межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (но не желательно - во избежание возможных конфликтов).
     3. Если подтверждено длительное отсутствие гражданина (командировка, болезнь и т.п.), то согласование границ может удостоверить местная администрация, в данном случае - Председатель правления СНТ.
     Примечание. Не советую злоупотреблять таким правом: подписанный вместо гражданина Председателем правления СНТ акт согласования границ без расписки о вызове на межевание или иных доказательств длительного отсутствия гражданина может быть оспорен в судебном порядке заинтересованным лицом. Последствия могут быть самые печальные.
     
     Если владелец смежного участка на явился в день проведения межевания, то его бездействие признается отказом подписать границу между участками и является формальным поводом для подачи иска в суд об установлении границ в судебном порядке. Рекомендуется до подачи иска выслать соседу - владельцу смежного участка, письмо с повторным предложением подписать акт о согласовании границ (ценным почтовым отправлением). Закон косвенным образом поддерживает досудебное урегулирование пограничных споров.
     Так, ФЗ 66-ФЗ дал СНТ (в лице его органов - Правления и его председателя или комиссии по приватизации - как решит Общее собрание) право разрешать конфликтные ситуации при согласовании внутренних границ между членами Товарищества - пп.4 п.1 ст. 28 ФЗ 66-фЗ.
     Если садовод приватизирует участок в индивидуальном порядке, то правом досудебного разрешения споров по границам обладает орган местного самоуправления - п.3 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ.

     В крайнем случае (рекомендую) до судебных разбирательств провести еще одно Общее собрание садоводов - после окончания межевания участков, на котором всем вместе подписать все акты согласования границ. Не согласившиеся садоводы решают вопрос в суде в частном порядке. На сроки приватизации земель общего пользования такие споры не должны оказать влияние, если только спор по границам не возник по рубежу индивидуального участка и земель общего пользования. В этом случае интересы по землям общего пользования в суде защищает Председатель правления СНТ или назначенный им представитель юридического лица по доверенности.
     Также на Общем собрании можно подвести промежуточные итоги переоформления и внести необходимые коррективы.
     Важность решаемых вопросов стоит усилий на сбор такого Собрания.
     
     Все необходимые формы для ознакомления (заявление, извещение, акт согласования границ и т.п.) документов для межевания можете взять здесь:
     "Инструкция по межеванию земель" (утв. Роскомземом 08.04.1996).
     Еще раз стоит повторить: межевание земель с предоставлением всех необходимых бланков должны заниматься специализированные землеустроительные организации.
     
     Примечание.
     Стоит повторить самое важное требование межевания: вызов соседей для процедуры согласования границ должен проходить строго в соответствии с требованиями закона. Отсутствие в деле извещений о вызове соседей в определенном порядке и в определенные сроки является основанием для аннулирования результатов приватизации, и может означать потерю прав на землю.
     Не шутите с Законом! Особенно это предупреждение касается председателей Правления СНТ, склонных к самовольным действиям.
     
     Если в результате межевания обнаружились не соответствия площадей участков старым документам, то они решаются следующим образом:

     Образец решения органа местного самоуправления об уточнении границ садоводческого участка.
     
     Еще вопрос - что делать с этим:
     "в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления".
     
     Обратите внимание - собственно к приватизации земли органы архитектуры отношения не имеют - права на землю и на строения оформляются раздельно и удостоверяются разными свидетельствами на право собственности. Однако СНТ - зона комплексной организации и застройки. И "план на разграничение земельных участков и на застройку территории СНТ" один (если он существует). Поэтому при изменении границ участков членов Товарищества требуется согласовать измененный проект не только в земельных органах, но и органах архитектуры.
     
     Примечание.
     Следует вернуться к вопросу, затронутому в историческом экскурсе: Генеральный план застройки товарищества.
     При приватизации земель садоводческих товариществ различные организации объективно, но незаконно требуют наличия такого плана.
     Объективность требования заключается в том, что Генеральный план застройки является основанием размера и положения участка, отдаваемого гражданину в собственность, в пределах общего землеотвода садоводческого товарищества. То есть Генеральный план застройки СНТ объектно определяет земельный участок внутри общего землеотвода.
     Незаконность требования заключается в том, что, как было доказано ранее, существование общего землеотвода садоводческого товарищества незаконно в принципе. Это однозначный признак, что когда-то в прошлом садоводов лишили права собственности на участки.
     Кроме того, как уже упоминалось выше, садоводческие товарищества, возникшие в разгар перестройки (1989-1991гг), могут на законных основаниях не иметь Генеральный план застройки (подтверждается практикой), так как нормативными актами этого периода такой план для садоводческих товариществ не был предусмотрен.
     Проблема огромная, так как чиновники, никогда не читающие законов и потому с легкостью нарушающие их, этого не знают. И тупо продолжают требовать с садоводов то, что никогда не существовало.
     Практика показывает, что даже суд испытывает затруднения с установлением права собственности на такие земельные участки: для установления прав на земельный объект необходимо сначала доказать существование самого объекта и прав на добросовестное владение им, а это триединство правоустанавливающих документов, подтверждающих право члена товарищества на земельный участок в границах землевладений садоводческого товарищества (СТ):
     1. Документ на общий землеотвод товариществу.
     2. Документ, подтверждающий членство в товариществе.
     3. План участка товарищества (выкопировка из Генерального плана застройки товарищества), определяющих положение и размер индивидуального участка внутри общего землеотвода.
     Тотальное нарушение законов государством и органами местного самоуправления привело к тому, что зачастую садоводы, законно и добросовестно владеющие участками фактически, не могут доказать это юридически - хорошо, если есть доказательства хотя бы двух пунктов из триединства правоустанавливающих документов.
     Более того, если бы в прошлом законы были бы соблюдены, то и надобность в Генеральном плане товариществе при оформлении права собственности отпала в виду отсутствия необходимости разграничивать объекты, принадлежащих разным гражданам. По закону одному объекту может соответствовать один или несколько собственников, а одному собственнику - один или несколько объектов. В случае нарушения прав садоводов создается ситуация, когда один документ устанавливает права нескольких лиц на несколько объектов, и без дополнительного доказательства (что и представляет собой генеральный план застройки товарищества), разграничить лица и соответствующие им объекты не возможно.
     
     Вернемся к приватизации. Что касается согласований Генерального плана застройки с санэпидемнадзором, экологами и пожарниками - это необходимо только при выделе участков. При приватизации участки уже выделены, вы только переоформляете права на них, поэтому такие согласования не нужны.
     
     Может обнаружится, что СНТ в целом "вылезло" за выделенный ему участок. Следует напомнить, что это следствие нарушения законов государством и местными органами самоуправления, а не СНТ. Если бы в соответствии с законом СНТ имело акт только на земли общего пользования, то ему бы некуда было вылезать - его земли практически со всех сторон зажаты частными землевладениями. За сохранностью своих границ каждый землепользователь несет индивидуальную ответственность. Вылезти за пределы своего землеотвода в таких условиях практически не возможно - сразу фиксируется самозахват земли. Одно из самых употребляемых в настоящее время слов, особенно по отношению к многострадальным садоводам.
     Самозахват может быть зафиксирован только при существовании земельного объекта, а неприватизированная земля таковой не является. Обвинения садоводов в самозахвате земли в большинстве случаев абсурдны. Тем не менее, если фактический размер общего земельного участка превышает размеры землеотвода на бумаге, садоводы и органы, имеющие юридическое право на распоряжение землей садоводов, могут достичь мирного соглашения о порядке оформления прав на такую землю. На "лишний" кусок представитель садоводов не только п